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Niente sfratto e affitto ridotto se il contratto non è registrato

  
   Il meccanismo funziona. E il proprietario che non ha voluto la carota  della cedolare secca si è trovato con il bastone di un contratto  d'affitto di 152 euro invece di 875. Un'ordinanza del Tribunale di Roma  (sezione VI), depositata il 29 settembre 2011, ha chiarito che un  contratto scritto ma non registrato è nullo e non può pertanto essere  chiesto lo sfratto. Non solo: poche settimane prima l'inquilino lo aveva  registrato ma con la procedura del Dlgs 23/2011, dando così vita a un  contratto quadriennale con il canone pari al triplo della rendita  catastale.

La questione prende le mosse da un contratto di locazione scritto e  firmato ma non registrato, per il quale il canone era stato fissato in  875 euro mensili. Il proprietario, evidentemente, non aveva voluto  uscire dal nero approfittando della cedolare. E ha fatto male.  L'inquilino, che non ce la faceva più, aveva semplicemente smesso di  pagare nei mesi di maggio e giugno 2011. Ma, giocando d'astuzia, si era  reso conto che la mancata registrazione del contratto configurava la  situazione prevista dall'articolo 3 del Dlgs 23/2011, che, oltre a  prevedere la possibilità per i locatori di pagare la cedola secca del  21% sui canoni, stabiliva che ai contratti registrati fuori tempo  massimo si applicasse un regime speciale: durata ex novo di altri  quattro anni e canone ridotto al triplo della rendita catastale  dell'immobile.


  
Così l'inquilino aveva portato il contratto a registrare. E, come  racconta l'avvocato Walter Petrucci che lo aveva assistito per conto  dell'Unione inquilini romana, questo adempimento non era stato facile:  gli uffici locali delle Entrate seguono infatti politiche differenziate.  Comunque, una volta effettuata la registrazione, l'inquilino iniziava a  pagare, da luglio, 152 euro al mese, cioè appunto il triplo della  rendita catastale di quell'unità immobiliare. Il proprietario, a questo  punto, chiedeva lo sfratto per morosità nei mesi maggio, giugno e  luglio. Ma qui incontra il Tribunale, che nega lo sfratto per morosità  semplicemente perché il contratto di locazione è nullo in quanto non  registrato, come stabilsce l'articolo 1, comma 346, della legge  311/2004.

Lo scenario, quindi, diventa preoccupante per il proprietario, che  cercherà di cacciare l'inquilino usando altre motivazioni (e con rito  ordinario) ma si troverà comunque di fronte a un contratto ora sì  registrato, con condizioni analoghe, però con durata e (soprattutto)  canone diversi, attribuiti direttamente dal Dlgs 23/2011.