Piata imobiliara, starea de asteptare continua

Piata imobiliara continua a fi in asteptare. Pe de o parte, desi preturile la locuinte se afla intr-o scadere continua, populatia nu se grabeste sa cumpere imobile si asteapta o reducere si mai mare, iar, pe de alta parte, companiile de constructie, in speranta unei stabilizari a situatiei, nu se grabesc sa scada preturile.


In aceasta situatie tranzactiile sunt destul de putine si au loc, de regula, pe piata secundara. Prognozele privind evolutia piatei sunt si ele diferite – de la caderea dramatica a preturilor,  cauzata in special de difernta tot mai mare dintre pretul pe care il propune cumparatorul si pretul cerut de vinzator, pina la increderea intr-o revenire spectaculoasa a preturilor pe un trend ascendent, aceste sperante fiind alimentate de semnalele ce vin dinspre economiile tarilor din UE care isi revin dupa recesiune, iar odata cu aceasta se crede ca vor reincepe sa cumpere locuinte moldovenii aflati la munca peste hotare.


Dar care este opinia  expertilor din domeniu, ce prognoze au ei vizavi de evolutia pietei imobiliare?


Petru Oleinic: Directorul Agentiei  Imobiliare “Nika Imobil”:


Ramine actuala necesitatea unei companii ipotecare


Pina in primavara nu se asteapta nici o schimbare pe piata      imobiliara. Traditional, in lunile de iarna se produc cele mai putine operatiuni pe piata imobiliara. Si daca aceasta tendinta s-a mentinut in timpurile bune pentru sectorul imobiliar, este firesc ca ea sa se repete si acum. Unele schimbari ar putea fi observate incepind cu luna martie, cand situatia ar putea evolua pe doua scenarii. in cazul in care criza economica, cat si cea politica vor fi pe cale de a fi depasite, urmeaza o deblocare a pietei imobiliare in sensul cresterii numarului de operatiuni de cumparare-vinzare. Preturile, insa vor ramine neschimbate. Daca insa lucrurile nu vor evolua in bine,  situatia de pe piata imobiliara va ramine aceiasi – vom avea un numar foarte mic de operatiuni, iar preturile incet dar sigur vor merge in jos.


In ceea ce priveste evolutia in sectorul constructiilor, situatia este mai complexa si ar putea fi solutionata prin implicarea mai multor factori interesati, inclusiv a Guvernului. Nu insa prin finantarea directa din partea executivului a constructiilor neterminate. Ar trebui sa fie sustinuta cererea si nu oferta, adica – sa fie ajutati cumparatorii, dar nu companiile de constructii. Odata ce vor fi ajutati cumparatorii va creste cererea si de la aceasta vor avea de cistigat cu totii – de la producatorii de materiale de constructii pina la bursele imobiliare.


Ramine actuala, in acest sens, necesitatea unei companii ipotecare, fond sau banca ipotecara, care ar oferi posibilitatea cetatenilor de rind, in special a acelor care nu sunt plecati pesete hotare, sa-si procure locuinte. Si daca statul nu poate in prezent finanta direct ramura constructiilor, el ar putea contribui substantial la crearea unei structuri ipotecare, care sa atraga mijloace, ce sa fie oferite ulterior populatiei in vederea procurarii de locuinte pe un termen lung si cu o rata a dobinzii acceptabila. Sa zicem, daca oamenii vor putea contracta credite ipotecare pe un termen de 15-20 de ani la o rata a dobinzii de 5-6% anual, aceasta, pe linga asigurarea cu locuinte a paturilor mai putin instarite a populatiei, va da asigura dezvoltarea constanta a ramurii constructiilor si a domeniilor tangentiale.


Lilian Ciupac, expert imobiliar independent:


Preturile s-ar putea stabiliza, iar dupa un scenariu mai putin optimist – ar putea continua sa scada lent


Facind abstractie de piata secundara, unde este mai dificil de facut o prognoza clara,  ma vori referi la situatia pe piata imobiliara primara, adica a locuintelor noi. In urmatoarele sase luni situatia ar putea evolua  in doua feluri – in cel mai bun caz, preturile existente la moment s-ar putea stabiliza, iar potrivit unui scenariu mai putin optimist – ar putea continua sa scada lent.
Pentru luna aprilie am putea prognoza o cerere putin mai ridicata, aceasta fiind o tendinta sezoniera de fapt – in aprilie unii dintre gasterbaiterii moldoveni vin acasa pentru a procura locuinte. Aceasta majorare a cererii este insa, de regula, una neinsemnata si nu este pe masura de a influenta situatia de pe piata imobiliara.


Potrivit scenariului pesimist, am putea asista deja in februarie la o ieftinire a locuintelor in cazul in care nu vor exista semne ca economia incepe sa-si revina. O oarecare imbunatatire pentru perioada urmatoare a starii de lucruri pe piata imobiliara ar putea veni iarasi din exterior, de la moldovenii aflati la munca peste hotare. Deja exista semnale clare de redresare a economiilor tarilor din UE, unde se afla la munca concetatenii nostri. Odata, ce depasirea crizei va deveni o certitudine si ei vor fi siguri de veniturile pe care le vor obtine, isi vor putea permite sa cumpere locuinte. insa nu putem vorbi de aceeasi amploare a operatiunilor imobiliare ca pina la criza.


Referitor la ramura constructiilor, situatia in prezent este destul de complicata si difera de la un caz la altul. Exista un numar mare de operatori, care au in proces de derulare proiecte initiate recent, cu un grad inalt de risc. Pe de alta parte, exista companii, care au construit si mai inainte, construiesc si acum, insa datorita unui management corect pot fi protejate de efectele crizei. In general, managerii din constructii sunt un public incapatinat, care nu se lasa cu una cu doua.


Din discutiile pe care le-am avut cu unii manageri din domeniu, am constatat, ca acestia sunt, in marea lor parte optimisti in ceia ce priveste evolutia pietei si sunt dispusi sa nu scada preturile in nici un caz. Mai mult ca atit, pot sa prognozez, ca daca vor fi resimtite primele semnale de revenire a economiei, ei vor majora preturile.


Ce aport ar putea aduce guvernul la stabilizarea situatiei pe piata imobiliara? In nici un caz n-ar trebui sa intervina cu ajutoare financiare companiilor falimentare. Acesta ar fi mai degraba un deserviciu. Criza actuala, pe linga toate efectele negative mai are si unul destul de pozitiv – o insanatosire a mediului de afaceri. Companiile, care au fost gestionate corect vor face fata crizei si isi vor continua activitatea, cele ce nu pot sa-si eficientizeze activitatea in situatia actuala ar fi mai bine sa dispara, deoarece daca vor fi mentinute artificial, vor fi si in continuare un generator de probleme, iar mecanismele economiei de piata asa si nu vor functiona eficient.


Marian Supostat, director financiar Glorinal:


Nu putem vorbi despre unele schimbari pe piata imobiliara in urmatoarele sase luni


Din cauza crizei economice si a celei  politice, care, iata ca nu si-a gasit o finalizare nu putem vorbi despre unele schimbari, care ar putea avea loc pe piata imobiliara in urmatoarele sase luni. Cred ca situatia actuala se va mentine in acest domeniu pina crizele nu vor fi depasite.


In domeniul constructiilor noi avem o situatie de blocaj, generata in primul rind de lipsa de finantare a proiectelor imobiliare in derulare. Odata cu criza bancile noastre au devenit extrem de riguroase in ceea ce priveste criteriile de acordare a creditelor. Din cauza situatiei  in care se afla sectorul imobiliar si ramura constructiilor, bancile noastre, pur si simplu, refuza dialogul cu cei din acest domeniu invocind gradul inalt de risc ce implica  creditarea activitatilor din ramura.


Cu toate acestea compania noastra este optimista si credem ca vom trece cu bine de situatia actuala. In ceea ce priveste preturile, nu exista premise in favoarea scaderii lor. Doar in cazul in care managementul nostru financiar va constata ca preturile actuale trebuie micsorate, vom face acest lucru. Deocamdata, desi nu exista o cerere mare pentru locuintele noastre, starea financiara a companiei permite mentinerea preturilor la nivelul actual. Compania Glorinal propune in prezent locuinte la preturi cuprinse intre 700 si 900 euro pentru un metru patrat. In aparenta este mai scump fata de alti operatori, insa nivelul de confort, de calitate, precum si de servicii pe care le oferim sunt mult mai inalte fata de altii.


Guvernul ar trebui sa sustina direct companiile din domeniul constructiilor. Noi am venit inca in noiembrie, 2008 cu un set de propuneri menite sa redreseze situatia din ramura. Din pacate, pina in prezent acestea n-au fost luate in calcul de puterea executiva. Deocamdata Guvernul ne promite doar unele masuri ce nu implica suport financiar, in special ceea ce tine de reducerea barierelor birocratice in procesul de initiere si derulare a constructiilor. Este un lucru pozitiv, insa noi am dori o implicare mai mare a autoritatilor. Constientizam situatia in care s-a pomenit la moment toata economia tarii si ca in prezent Guvernul nu poate sa sustina financiar direct vre-o ramura   a economiei. Poate insa sa sustina prin reducerea unor taxe si impozite. Este oportuna elaborarea unui program de dezvoltare a ramurii in urmatorii 5-10 ani.


Sursa: Jurnal.md